２０２０年４月、約120年ぶりとなる「民法改正」。
連帯保証人制度についてなども大きく改正され、
より借主が安心して賃貸に住めるようになる反面、
貸主としてはこの「改正」を正しく理解して適宜に対応しておかなければ賃貸経営に大きなリスクを抱えることになります。
本日はこの「民法改正」についてわかりやすく理解し、
今後将来どのような賃貸経営の形を作っていくべきかを考えてみたいと思います。
目次
民法改正後の設備機器故障による賃料減額とは。
実際に今回改正となる民法 第611条の変更前と変更後を比べてみましょう。
民法611条「借物の一部滅失による賃料の減額請求等」の内容比較
| 改正前 | 改正後 |
| １、賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
２、前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる |
１、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
２、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。 |
大きく変わるのは上記赤字の部分になります。
改正前は借主が設備機器が故障した場合、貸主に対して賃料の減額を「請求することが出来る」とされていましたが、
改正後は借主から請求の有無にかかわらず「減額される」となります。
実際にどの程度減額されるのかと金額合の明記はありませんが、
「その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合」との記載がありますので、
借主貸主間の間での取り決め、賃貸契約書への記載等が必要とされてくるのではないでしょうか。
更に改正前と改正後を比較すると、
改正前「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したとき」の部分が、
改正後「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由」ともなっています。
つまり以前よりも減額の対象となる範囲が広くなっているので、
この点も大きく変わってくる注意点ではないでしょうか。
賃料減額のガイドライン
兼ねてより日本賃貸住宅管理協会では下記のようなガイドラインを定めています。
状況 賃料の減額割合（月額） 免責日数 トイレが使えない 30% 1日 風呂が使えない 10% 3日 水が出ない 30% 2日 エアコンが作動しない 5,000円 3日 電気が使えない 30% 2日 テレビ等通信設備が使えない 10% 3日 ガスが使えない 10% 3日 雨漏りによる利用制限 5～50%(結露・カビ等が発生した場合は50%) 7日 出典：（公財）日本賃貸住宅管理協会「クレーム・トラブル対処法増補改訂版」（2009）
このようなガイドラインがあるとはいえ、
実際に設備機器の故障が発生した場合はいち早く対応としても免責期間内で修理を完了させることは難しいのが現状です。
賃料減額トラブルを未然に防ぐために。
民法改正となってしまうことはもう仕方がありませんので、
今後賃貸管理をしていく上で賃料減額トラブルに合わないよう心掛けていく必要があります。
入居前には設備の必ず稼働チェック
設備機器のトラブルで一番多いのがご入居頂いた直後です。
退去があってから時間が経過しているお部屋であれば設備機器の稼働チェックは必ず行いましょう。
しかし正常に稼働していても、
エアコンなどは中に塵が溜まり稼働させた瞬間に一気に室内に汚れが排出されてくるケースも少なくありません。
ご入居前に設備一覧表を作成し点検稼働チェック等を作成し、
ご入居者様にもこれから気持ちよくお住い頂くためにお部屋の設備をチェックしてもらってもいいかもしれません。
借主と貸主間の関係構築
設備が壊れたとしても、
それがいつ壊れたのか、いつから壊れていたのか、
何故壊れてしまったのか等をすぐに報告してもらえるように借主と貸主の関係をより良く保っておく必要があります。
より気軽に問い合わせしてもらえるように携帯番号をお知らせしたり、
ＬＩＮＥアプリなどで窓口を開設しQRコード等で問い合わせ窓口として用意しておくのもいいかもしれません。
メッセージのやり取りであれば夜間でも時間をあまり気にせずに情報共有し易くなります。
更にスマートフォンであれば写真もすぐに共有出来修理依頼などもスピーディーに行うことが出来ます。
日々、物件のメンテナンスを心がける
兎にも角にもまずは「賃料減額」となるような物件環境にしておいてはいけません。
室内設備だけでなく建物全体としての設備も賃料減額の対象となります。
万が一屋根が痛いんでいて雨漏りの原因ともなれば一大事です。
ゴミ拾い等お掃除をこまめにすることでも建物のメンテナンスに繋がります。
ご入居者様にも気持ちよくお住い頂くためには室内だけでなく建物全体を綺麗に維持管理していかなければなりません。
まとめ：今後の賃貸経営は数字だけ見ているようではいけない！
毎月家賃収入を得ているが管理はほとんど丸投げ...
これからはもうこの賃貸経営では難しくなってくることでしょう。
建物の景観や設備等を含めて適正な賃料でご入居頂いているのです。
ご入居後、どんどん環境が悪くなっていくようでは賃料が不満に思えてくることもあるかもしれません。
一見貸主に対して意地悪なように聞こえる２０２０年の民法改正も、
ただ賃貸トラブルを軽減するために今までグレーだった部分をところ明確化しただけのように思えます。
民法611条の改正は貸主と借主のより良い関係を築き上げる礎と前向きに捉え、
今後の賃貸経営に臨んでいくべきなのではないでしょうか。
お読みいただき有難うございました。
